Au premier janvier 2009, sous peine d'amendes, plus aucune vente, construction ou location d'un bien immobilier ne pourra s'effectuer sans la production d'un certificat énergétique.

Une directive européenne (2002/91/EG du 12 décembre 2002 sur la performance énergétique des bâtiments, publiée le 4 janvier 2003) vise à promouvoir l'amélioration de la performance énergétique des bâtiments dans l'Union.

En Belgique, cette matière est de la compétence des Régions qui auraient dû modifier leur législation au plus tard le 4 janvier 2006.

En pratique, seule la Région flamande a été en mesure actuellement de transposer la directive (1).

(1) arrêté du Gouvernement flamand du 11 mars 2005, Moniteur du 17 juin 2005

Pour rappel, depuis le premier janvier 2007, la Flandre a supprimé les droits de succession en faveur du partenaire survivant pour la valeur nette du logement familial (1)  .

Cette loi a été prise en réponse aux mesures prises par les deux autres Régions qui ont favorisé depuis peu la transmission par succession de l'habitation familiale.

De plus, une nouvelle loi (2) permet dorénavant au cohabitant légal survivant de bénéficier de l'usufruit de l'immeuble affecté durant la vie commune à la résidence commune de la famille, ainsi que des meubles qui le garnissent.

(1) décret du 7 juillet 2006, Moniteur du 20 septembre 2006.

(2) loi du 28 mars 2007, moniteur du 8 mai 2007.

Depuis le premier janvier 2008 (1), tout contrat de cautionnement à titre gratuit doit être distinct du contrat principal.

La durée de l'obligation principale devra être indiquée dans l'acte de cautionnement.

S'il s'agit d'une durée indéterminée, le contrat de cautionnement ne pourra dépasser cinq ans.

L'étendue du cautionnement se limitera à la somme indiquée au contrat, augmentée des intérêts au taux légal ou conventionnel sans jamais excéder la moitié du montant principal.

La loi précise également que « il ne pourra être conclu de contrat de cautionnement dont le montant est manifestement disproportionné aux facultés de remboursement de la caution, cette faculté devant s'apprécier tant par rapport à ses biens meubles et immeubles que par rapport à ses revenus. »

(1) loi du 3 juin 2007, Moniteur du 27 juin 2007.

À partir du premier juillet 2008 (1), pour toute vente d'une habitation construite avant 1981, le vendeur devra faire effectuer une visite de contrôle de l'installation électrique à basse tension.

Toutes les habitations sont visées : les maisons, les appartements, les locaux ou les ensembles de locaux servant d'habitation à une ou plusieurs personnes vivant en famille ou en communauté.

Positif ou négatif, le procès-verbal de visite devra être transmis au notaire chargé de la rédaction de l'acte d'acquisition.

(1) arrêté royal du 7 juin 2007, Moniteur du 19 juin 2007 qui a reporté l'entrée en vigueur de l'arrêté royal du premier avril 2006, Moniteur du 20 avril 2006.

Eradiquer les chancres urbains.

Depuis le premier janvier 2007, la TVA pour les travaux de démolition d'une habitation avant construction a été ramenée de 21 à 6 % dans certaines zones urbaines.

L'idée était de lutter contre les chancres urbains, mais, depuis lors, le législateur a remplacé ces zones à rénover par une liste de villes et communes.

De son côté, l'administration fiscale a fait savoir que l'immeuble détruit ne doit même plus être un taudis ou une habitation. Elle a aussi précisé que l'immeuble reconstruit ne doit pas spécialement être une habitation unifamiliale.

Enfin, pour bénéficier de cette réduction de taux, l'administration estime que les travaux ne doivent plus nécessairement avoir commencé après le premier janvier 2007…

On est loin de l'objectif de départ.

La notion de maison passive est une norme (allemande) énergétique d'un bâtiment ainsi qu'une appellation utilisée pour certains types de maisons. C'est une maison à très faible consommation énergétique. Elle offre toute l'année - contrairement à une maison de construction conventionnelle - une température ambiante agréable sans l'application conventionnelle d'un chauffage.

Une réduction d'impôt est accordée au contribuable qui investit dans une maison passive, telle que définie légalement (1)  . Il peut s'agir d'une construction, d'une acquisition à l'état neuf ou de la rénovation totale ou partielle d'un bien immobilier en vue de le transformer en une maison passive.

La réduction d'impôt s'élève à 600 euros par période imposable et par habitation. Avec l'indexation, cette réduction s'élève en définitive à 780 euros pour l'exercice d'imposition 2008 (année civile 2007).

Encore faut-il que les modalités d'exécution du certificat (forme, conditions, délais, normes, etc.) aient été fixées à temps.

(1) loi du 27 avril 2007, Moniteur du 10 mai 2007.

Sécuriser les habitations 

Depuis le premier janvier 2007 (1), certaines dépenses effectuées pour mieux sécuriser son habitation (vol, incendie) font l'objet d'une réduction d'impôt.

Celle-ci entre donc en vigueur pour l'exercice d'imposition 2008 (2) et ne peut dépasser la moitié des dépenses effectuées. Un plafond de 170 euros a été prévu, lequel sera indexé chaque année.

Un propriétaire peut bénéficier de cette réduction pour plusieurs biens, à l'inverse du locataire qui n'en bénéficie que pour l'habitation qui constitue son domicile.

(1) article 15 de la loi-programme du 27 décembre 2006, publié au Moniteur du 28 décembre 2006 et l'arrêté royal d'exécution du 25 février 2007, publié au Moniteur du 2 mars 2007.

(2) code des impôts sur les revenus 1992, article 14531.

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La garantie de superficie : diagnostic loi Carrez

 
Elle s'applique à tous les lots de copropriété. Le vendeur est tenu de déclarer et de garantir la superficie du bien, tant lors de la promesse que de la vente, sous peine de voir celle-ci déclarée nulle (délai d'action d'1 mois). Le prix pourra aussi être réduit si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle déclarée (délai d'action d'1 an). Il est recommandé de faire réaliser les mesures par un géomètre-expert.

A la date de la promesse de vente ou à la date de l'acte authentique de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti :

—  le constat des risques d'exposition au plomb (CREP) doit-être établi depuis moins d'un an. Toutefois, si ce constat révèle l'absence de plomb ou sa présence à une concentration inférieure au seuil défini par arrêté, il a une validité permanente ; —  l'état du bâtiment relatif à la présence de termites doit être établi depuis moins de 6 mois ; —  le diagnostic de performance énergétique doit être établi depuis moins de 10 ans ; —  l'état de l'installation intérieure de gaz doit être établi depuis moins de 3 ans.

Informez-vous sur les différents régimes locatifs existants (régime général, micro-foncier, dispositif Robien, Borloo, etc.). Pour cela consultez notre Guide de l’investisseur et contactez des professionnels : conseillers en gestion de patrimoine, fiscalistes, avocats, notaires...
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Depuis le 1er novembre 2006, le diagnostic de performance énergétique doit obligatoirement être annexé à la promesse de vente d’un logement. Il sera appliqué à la location et aux demandeurs de permis de construire à partir du 1er juillet 2007.

Le Plan local d’urbanisme (PLU) a remplacé le Plan d’occupation des sols (POS). Porteur de projets d’urbanisme inscrits dans la durée, c’est lui qui fait désormais référence lors d’une demande de permis de construire.

Le Plan local d’urbanisme (PLU) a remplacé le Plan d’occupation des sols (POS). Porteur de projets d’urbanisme inscrits dans la durée, c’est lui qui fait désormais référence lors d’une demande de permis de construire.

Depuis le 13 décembre 2000 et la mise en place de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU), le document de planification de l’urbanisme communal ou intercommunal, appelé Plan local d’urbanisme (PLU), remplace le traditionnel Plan d’occupation des sols (POS).

Le PLU en quelques mots

Le PLU est un document d'urbanisme comme l’était avant lui le POS mais en plus, il commande les grands choix d’aménagement et de développement d’une commune ou d’une agglomération en s’inscrivant dans la durée.

Pour cela, il prend en compte le nombre d'habitants à accueillir, les sites les plus propices aux activités économiques, les actions à mener pour la protection de l'eau et des espaces verts en ville.

Il permet, en outre, de préserver l’environnement, favoriser le renouvellement urbain, et réserver les emplacements pour les besoins en infrastructures de demain. Un plan local d'urbanisme peut être élaboré au niveau d'une commune ou au niveau d'une structure intercommunale, par exemple une communauté d'agglomération ou une communauté urbaine.

Il peut alors couvrir une zone relativement importante : le PLU de la Communauté urbaine de Lille, par exemple, s’applique sur 85 communes pour une superficie de 611 km2. Ne sont toutefois pas concernées les zones qui relèvent de la compétence de l’Etat, comme les secteurs sauvegardés.

PLU et réglementation

Réglementairement, le PLU détermine les zones constructibles et les façons d'y construire sa maison, ses bureaux ou son entreprise en fonction des hauteurs, de l'implantation sur le terrain ou des réseaux auxquels on devra se raccorder ainsi que les zones de protection et de mise en valeur des espaces naturels ou des surfaces destinées à l'agriculture. Le PLU sert donc de référence lorsqu’il y a une demande de permis de construire. C’est lui qui va dire comment on construit, où, avec quels moyens, et dans quels objectifs.

POS, PLU, si différents ?

Entre le POS et le PLU, la distinction essentielle porte un nom et encore des initiales : le PADD, pour Projet d'Aménagement et de Développement Durable.

Il s'agit d'un document politique exprimant le projet de la collectivité locale pour les 10 ans, voire les 20 ans à venir.

Il comporte les orientations générales et d’aménagement relatives à des quartiers ou des secteurs à mettre en valeur, à réhabiliter, à restructurer ou à aménager.

En plus du PADD, les élus ayant choisi d’adopter un PLU doivent fournir un rapport de présentation incluant un diagnostic et un plan de zonage accompagné d’une cartographie.

Quatre grandes catégories de zonage ont été définies :

les zones urbaines

les zones agricoles

les zones à urbaniser

les zones naturelles et forestières.

Un règlement détaille pour chaque zone les dispositions applicables comme l’implantation des constructions par rapport aux voies publiques, la desserte par les réseaux, l’emprise au sol, la hauteur maximum des constructions, le stationnement, les espaces boisés classés…

Apparaît également dans le PLU le Programme local de l'habitat (PLH).

Ce document a pour mission l’amélioration durable de la qualité de vie dans une ville en plaçant au cœur des priorités le rééquilibrage de l'offre résidentielle, la diversification et la requalification des quartiers d'habitat affectés par l'inconfort, l'insalubrité et la vacance. Il exprime ainsi une forte volonté de maîtriser l'étalement urbain par une dynamisation du cœur de l'agglomération.